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상가건물 임차인의 대항력과 우선변제권
횡성뉴스 기자 / hsgnews@hanmail.net 입력 : 2010년 11월 17일
 |  | | | ↑↑ 전두표(법무사) | | ⓒ 횡성신문 |
[문] 김씨는 횡성군 지역내의 상가건물을 보증금 5000만원, 월세 50만원에 임차하여 사업자등록을 신청하고, 확정일자까지 받은 다음 음식점을 경영하고 있습니다. 상가건물이 경매될 경우 김씨가 상가건물임대차보호법에 의하여 보호받는 범위는?
[답] 상가건물임대차보호법(이하 ‘상가보호법’이라 한다)은 모든 상가건물을 보호대상으로 하지 않고, 동법 시행령에서 지역별로 구분하여 정한 일정 보증금 이하의 임대차만을 적용대상으로 하고 있습니다.
횡성군 지역의 경우는 보증금액이 1억5천만원을 초과하지 아니하는 상가임차인만이 그 보호의 대상이 됩니다(상가건물임대차보호법 시행령 제2조 1항 4호).
여기서, 상가보호법상의 ‘보증금액’은 월세에 100을 곱한 금액인 환산보증금(월세×100)과 계약보증금을 합산한 금액을 의미합니다(동법 시행령 2조3항).
이에 따르면 김씨의 경우는, 월세 50만원에 100을 곱한 환산보증금 5000만원과 계약보증금 5000만원을 합산하면 보증금액이 1억원이 되므로, 상가건물임대차보호법의 적용대상에 포함됩니다.
또한 김씨는 사업자등록신청과 건물의 인수(음식점 경영)를 마쳤기 때문에 건물을 인도받은 날과 사업자등록신청일의 다음날 중 늦은 날에 대항력을 가졌다고 볼 수 있습니다.
대항력이란, 상가건물임차인이 임차권등기를 하지 않더라도 건물의 인도와 사업자등록신청을 마친 때에는, 그 다음날부터 매매 등으로 임차건물의 주인이 바뀌는 경우에도 새로운 임차건물의 주인에 대하여 계속 임차권을 주장할 수 있는 권능을 말합니다.
뿐만 아니라, 김씨는 확정일자까지 부여받은 상태이므로 상가건물이 경매에 붙여졌을 경우엔, 그 낙찰대금에서 다른 후순위 권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다 하겠습니다.
한편, 상가건물임대차보호법 제6조는 횡성군 지역에서 우선변제 받을 수 있는 소액임차인의 범위를 ‘보증금액 2천5백만원 이하인 임차인’으로 한정하고 있는데, 이러한 소액임차인은 동법 시행령 제7조 제3항의 규정에 따라 보증금액 중 일정금인 750만원까지는 다른 채권자들 보다 최우선하여 변제받을 수 있는 권리를 가집니다.
그러나 김씨의 경우는 보증금액(1억원)이 상가보호법이 정한 소액보증금 2천5백만원을 초과하고 있으므로, 소액보증금에 대한 최우선변제권이 주어지는 소액임차인에는 해당되지 않는다고 하겠습니다.
결과적으로, 김씨는 상가건물임대차보호법에 의하여 대항력을 가진 임차인으로서 임차상가를 양수하는 제3자들에게 임차권을 주장할 수 있고, 확정일자를 받은 임차인의 자격으로 상가건물이 경매될 경우 후순위 권리자들보다는 앞서 보증금을 반환받을 수 있지만, 소액임차인은 아니므로 소액보증금의 최우선변제권은 없다 하겠습니다.
법무사 전두표 (문의 : 033-344-3888) |
횡성뉴스 기자 / hsgnews@hanmail.net 입력 : 2010년 11월 17일 
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