주택의 종류에 따른 과세여부
횡성뉴스 기자 / hsgnews@hanmail.net 입력 : 2010년 03월 07일
 |  | | | ↑↑ 이병두 세무사 | | ⓒ 횡성신문 |
현행 소득세법상 3년 이상 보유한 1세대1주택을 양도하는 경우에는 양도소득세를 비과세 한다.
물론 서울·과천·5대신도시에 소재하는 주택은 2년 이상 거주요건이 충족되어야 한다.
그리고 1세대2주택 이상 보유자가 주택을 양도할 경우에는 장기보유특별공제를 배제하고 있다.
여기서 주택이란 건축물대장 등 공부상의 용도구분이나 등기유무와 관계없이 상시주거의 목적을 위하여 사용되는 건축물을 말한다.
어떤 건물이 주택에 해당하는지 여부에 따라 비과세 규정과 다주택자 중과세규정을 적용함에 있어서 영향을 미치므로, 주택여부를 판단하는 것과 거주자의 주택 수에 포함되는지 신중하게 검토할 필요가 있다.
건축허가를 받지 않거나 불법으로 건축된 주택 즉, 무허가주택이라 할지라도 주택의 외형을 갖추고 주택으로 사용할 목적으로 건축된 건축물인 경우에는 건축에 관한 신고여부에 불구하고 주택에 해당한다.
양도일 현재 주택이 멸실되어 현실적으로 주택이 존재하지 않는다면 나대지의 양도에 해당하므로 비과세 대상이 될 수 없다.
그러나 매도자에게 귀책사유가 없고 부득이한 사유 등으로 건물이 멸실된 경우 주택의 부수토지로 보아 비과세 규정을 적용한다.
도시 및 주거환경정비법에 의하여 관리처분인가일 이후에도 종전주택이 멸실되지 않고 현실적으로 주거용으로 계속 사용되는 경우에는 주택으로 보아 보유기간 및 거주기간을 계산한다.
공사 중인 아파트를 분양 받은 경우에는 주택이 완성되기 전까지는 부동산을 취득할 수 있는 권리로 취급되어 주택에 해당하지 않는다.
시골에는 탈농으로 인하여 비어있는 집이 많은데, 이러한 건물을 주택으로 보아 주택 수에 가산되는 지가 관심이 아닐 수 없다.
실제 주거용으로 사용할 수 있는 주택이 일시적으로 빈집인 경우에는 향후에도 주거용으로 사용될 것이 확실한 경우에는 일시적 공가라 할지라도 주택으로 보아야 하나, 전기 및 수도시설도 갖추어지지 않고 방치되어 있는 사실상 사람이 거주하기 곤란한 것으로 확인된 폐가의 경우는 공부상 주택으로 등재되어 있다고 하더라도 주택의 기능을 상실하였으므로 주택으로 볼 수 없다는 판례가 있다.
상속등기를 하지 않아 아직 돌아가신 분의 명의로 소유권 등기가 되어있다 하더라도 민법상 상속개시일(사망일)에 상속인이 소유권을 취득한 것으로 봄으로 상속인의 주택에 해당한다. 그리고 주택신축판매업이나 부동산매매업에 해당하는 주택의 경우 판매하지 못한 재고주택은 1세대1주택 비과세규정 적용시 주택 수에서 제외하지만, 다주택자 부동산 중과여부 판단 시에는 이를 포함하여 판단한다.
다세대주택은 각 호마다 1개의 주택으로 보나, 다가구주택의 경우는 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 양도하거나 취득하는 경우, 취득자나 양도자가 1인인지 여부에 관계없이 단독주택을 간주하여 1세대1주택 비과세 여부를 판정한다.
주택의 일부를 민박용으로 제공하는 경우에는 사업용으로 사용하였다고 볼 수 없으므로 거주자의 주택으로 보아야 하나, 유원지내에서 여러 채의 주택을 숙박업에 사용한 민박주택은 거주자의 주택으로 볼 수 없다는 판례가 있다.
그리고 펜션의 경우는 다가구주택으로 건축하여 사용하고 있으므로 주택으로 볼 수도 있으나, 숙박용역을 제공하는 건물이므로 주택에 해당하지 않는다.
문의: (02)965-2304~5 |
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