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전세권자의 경매청구권
횡성뉴스 기자 / hsgnews@hanmail.net 입력 : 2011년 04월 10일
 |  | | | ↑↑ 법무사 전두표 | | ⓒ 횡성신문 |
[문]전세권자 김씨는 전세기간은 2년으로, 전세금은 3,000만원으로 하여 박씨와 전세권설정계약을 체결하고, 박씨 소유의 건물에 전세권설정등기를 경료하였습니다.
[답] 전세권자는 전세권이 소멸하였음에도 전세권설정자가 전세금을 반환하지 않을 때에는 민사집행법이 정한 규정에 따라 전세권의 목적물에 대해서 경매를 청구할 수 있고, 그 경매의 매각대금에서 후순위권리자나 일반 채권자보다 우선하여 전세금을 변제 받을 수 있습니다.
그런데 전세권은 당사자 사이에 특별한 약정이 없으면 존속기간의 만료로 소멸되지만, 건물의 전세권은 존속기간이 만료되었다고 하더라도 전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료 전 6개월부터 1개월까지의 사이에 전세권자에 대하여 갱신을 하지 않겠다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우라면, 소멸의 효과가 발생되지 않고, 그 기간이 만료된 때에 전(前)전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 갱신의 효과가 발생합니다.
이때 갱신된 전세권은 전세기간에 대한 약정이 없는 전세권으로 봅니다.
한편, 전세권의 존속기간에 대한 약정이 없는 경우에는, 전세권자나 전세권설정자는 각자 상대방에 대하여 언제든지 전세권의 소멸을 통고할 수 있으며, 전세권 소멸의 효력은 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6개월이 경과되었을 때 발생합니다.
위 문제의 경우, 김씨의 전세권은 전세권설정자 박씨의 갱신거절 등에 관한 통지 없이 존속기간이 만료된 채 1년이 경과되었으므로, 그 전세기간 2년이 만료된 때에 존속기간이 없는 전세권으로 갱신되었다고 볼 수 있습니다.
그러므로 김씨가 전세금의 반환을 청구하기 위하여는 먼저 전세권설정자 박씨에게 내용증명으로 전세권의 소멸을 통지해야 합니다.
그리고 박씨가 그 통지를 받고도 6개월이 지나도록 전세금의 반환을 이행하지 않는다면, 그때에 전세건물에 대하여 경매를 청구하여, 그 매각매금에서 전세금채권을 후순위 채권 보다 우선 변제받게 될 것입니다.
다만, 전세권자의 전세목적물 인도의무 및 전세권설정등기 말소의무와 전세권설정자의 전세금 반환채무는 동시이행관계에 있으므로, 전세권자인 김씨가 전세목적물에 대한 경매를 신청하려면 전세권설정자 박씨의 이행지체 사실이 증명되어야 합니다.
그 증명의 한 방법으로, 전세목적물의 인도 및 전세권설정등기의 말소등기를 이행할테니 그와 동시에 전세금을 반환하라는 전세권자 김씨의 내용증명을 제출할 수 있습니다.
(문의 : 033-344-3888) |
횡성뉴스 기자 / hsgnews@hanmail.net 입력 : 2011년 04월 10일 
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