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부동산 이중매매의 효력
횡성뉴스 기자 / hsgnews@hanmail.net 입력 : 2009년 11월 15일
문: A는 자신의 임야를 B에게 매도하고 중도금까지 지급받았으나 이 사실을 잘 알고 있는 이웃주민 C가 A에게 등기명의가 아직 남아 있음을 알고 자신이 더 비싸게 매수하겠다며, 자기에게 다시 매도할 것을 적극 권유하였습니다.
C는 만일 문제가 생기면 자기가 책임지겠다고까지 하므로 A는 결국 C앞으로 소유권이전등기를 해주었습니다. 이러한 경우 B는 위 임야의 소유권을 취득할 수 있는지요?
답: 매매계약 체결행위는 채권발생행위이고, 채권은 배타성이 없어 권리이전청구를 내용으로 하는 채권이 발생할 뿐이므로 채권계약의 단계에서는 이중매매를 하더라도 두 매수인의 권리로서는 충돌하지 않으며, 이중으로 매매계약을 체결하더라도 이행의 단계가 아닌 한 문제가 발생하지 않는 것이 보통입니다.
이와 같이 민법체계는 계약자유 또는 사적자치(私的自治)의 원칙을 근간으로 하므로 동일한 부동산에 관하여 둘 이상의 매수인과 매매계약을 체결하는 ‘부동산 이중매매’라도 적법하게 성립하는 것이 원칙입니다.
그런데 민법 제103조는 ‘선량한 풍속 기타 사회질서’에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위는 무효로 한다고 규정하고 있습니다. 따라서 부동산의 이중매매가 ‘선량한 풍속 기타 사회질서’에 반하는 것으로 판명될 경우에는 예외적으로 그 이중매매가 무효로 되는 경우가 있습니다.
다만, 매매의 당사자일방이 계약 당시에 계약금을 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있으므로(민법 제565조 참조), 이중매매의 효력이 문제되는 것은 매도인이 제1매수인에 대하여 위 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 없는 단계 즉 제1매수인이 이행에 착수(중도금 또는 잔금의 일부 내지 전부를 지급)하였을 것을 전제로 합니다.
이와 같이 부동산의 이중매매가 반사회적 법률행위로서 무효가 되기 위한 요건으로 판례는 매도인의 배임행위와, 매수인이 매도인의 배임행위에 적극 가담한 행위로 이루어진 매매로서, 그 적극가담행위의 정도는 매수인이 다른 사람에게 매매목적물이 매도된 것을 안다는 것만으로는 부족하고, 적어도 그 매도사실을 알고도 매도를 요청하여 매매계약에 이르는 정도가 되어야 한다고 하였습니다(대법원 1994년 3월11일 선고 93다55289 판결 등 참조).
다만, 부동산의 이중매매가 반사회적 법률행위로서 무효가 된다고 하더라도 등기하지 않은 제1매수인은 아직 매매목적물의 소유권을 취득한 것은 아니므로, 매도인에게 매매대금 잔금을 모두 지급하였더라도 직접 제2매수인에게 그 명의의 소유권이전등기말소를 청구할 수 없고, 매도인을 대위하여서만 소유권이전등기말소를 청구할 수 있습니다(대법원 1983년 4월26일 선고 83다카57 판결 참조).
위 사안에서 A와 C의 이중매매가 반사회질서행위로서 무효가 될 경우에는 A와 C가 상호 원상회복의 의무를 지게 될 것이므로, B가 A의 C에 대한 원상회복청구권을 대위행사하여 C를 상대로는 소유권이전등기말소를 청구하고, A를 상대로는 소유권이전등기를 청구하는 소송을 제기하여 위 부동산의 소유권을 취득할 수 있을 것으로 보입니다.
변호사 안준호 사무소
문의: (033) 242-3641~2 |
횡성뉴스 기자 / hsgnews@hanmail.net 입력 : 2009년 11월 15일 
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