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세부담 최소화로 부동산을 증여하기
횡성뉴스 기자 / hsgnews@hanmail.net 입력 : 2009년 12월 20일
 |  | | | ↑↑ 이병두 세무사 | | ⓒ 횡성신문 |
사무실에 걸려오는 전화 중 부동산 양도·증여에 대한 세금문제 상담신청이 꽤 많다. 이 경우 “대출이나 전세 보증금을 낀 자기소유 부동산을 지금 팔면 양도소득세 부담이 크기 때문에 증여로 처리하는 것이 어떠냐?”라는 문의가 종종 있다.
이는 부동산이라는 자산과 대출금이나 보증금이라는 부채를 동시에 상대방에게 이전시키는 행위로서 세법에서는 이를 부담부증여라 한다.
즉, 부담부증여란 증여계약시 증여자의 채무를 증여받는 자(수증자)가 인수하는 조건의 증여를 의미하는데, 이는 증여부동산을 담보로 이미 대출받은 금액이 있거나, 타인에게 임대하고 받은 전세금이나 보증금이 있는 경우 그에 대한 장래의 변제의무를 증여와 동시에 수증자에게 지우는 것을 말한다.
이 경우 수증자는 증여세신고납부의무가 생기는 것이 당연하지만, 증여자는 증여자가 앞으로 갚을 의무가 소멸되므로, 수증자가 인수한 채무액만큼 자산이 유상으로 이전되는 것으로 보게 되어 양도소득세를 부담해야 한다.
예를 들어 아버지가 아들에게 시가 2억원이 되는 아파트를 증여하였다면, 증여가액은 2억원이 되고 직계존비속간 증여의 경우 증여받는 자가 20세 이상이면 3천만원의 증여재산공제가 이루어져 증여세과세표준은 1억7천만원이 된다.
따라서 이 경우에는 (1억7천만원 x 20% - 1천만원) = 2천4백만원 정도의 증여세를 부담하게 된다. 위 사례에서 아버지가 아파트를 담보로 1억7천만원의 대출을 받은 사실이 있고, 아들이 당해 부채를 인수하는 조건으로 증여를 받았다면 아버지는 양도소득세를 부담하게 되고 아들은 증여세를 부담해야 하는 데, 평가금액 2억원에서 1억7천만원을 공제한 금액이 3천만원이므로 증여재산공제 3천만원을 하면 증여세과세표준은 영이 되어 증여세 부담액은 없다.
다만 아버지의 양도소득세 계산시 양도가액은 대출승계금액 1억7천만원이 되며, 취득가액은 취득당시 아파트가격에 전체금액(아파트평가액)중 승계 받은 채무액이 차지하는 비율을 곱하여 계산하게 된다. 따라서 부담부증여로 할 것인지는 세금부담이 적은 쪽으로 선택하여야 한다.
또한 부담부증여가 유리할 때에는 채무액이 얼마일 때 세금이 가장 최소화되는지 고려하는 것도 전략적 절세방안이 된다. 여기서 증여하는 부동산이 1세대1주택 양도소득세비과세에 해당되어 양도소득세가 과세되지 않는 주택이라면 부담부증여가 절대적으로 유리하다.
하지만 채무상환능력이 없는 자녀에게 부담부증여의 방법으로 증여한 경우 채무상환을 부모가 대신해 준다면 역시 증여세가 과세될 수 있음에 주의하여야 한다.
국세청은 부담부증여시 인정된 부채에 대하여 전산에 입력관리하고 있어, 추후 원리금상환내역을 체계적으로 추적관리하고 있다.
이를 부채사후관리라 한다. 따라서 상환금액이 수증자의 경제적 능력을 초과한다고 판단되면 소명을 요구하게 되며, 자력변제가 아닌 것으로 판정되어 누군가 대신 갚아 주는 금액이 발견되면 증여세를 추징하게 된다.
세무사 이병두 사무소
문의: (02)965-2304~5 |
횡성뉴스 기자 / hsgnews@hanmail.net 입력 : 2009년 12월 20일 
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