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공동소유인 토지를 분할하는 방법
횡성뉴스 기자 / hsgnews@hanmail.net 입력 : 2010년 01월 31일
문: A는 4년 전 B·C와 공동으로 나대지(裸垈地) 1필지 300평을 매수하여 각자 3분의 1의 지분으로 소유권 이전등기를 경료 하였습니다. 최근에 A는 위 대지의 일부분에 주택을 지으려고 하였으나, 공유자 B와 C가 이에 동의하지 않아 건축하지 못하고 있습니다. 이 경우 위 대지를 분할할 수 있는지요?
답: 민법 제268조는 공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있다. 그러나 5년 내의 기간으로 분할하지 아니할 것을 약정할 수 있다. 또한 전항의 계약을 갱신한 때에는 그 기간은 갱신한 날로부터 5년을 넘지 못한다고 규정하고 있으므로, 5년 내의 기간으로 공유물을 분할하지 않을 것을 약정하지 않은 이상 공유자는 언제든지 다른 공유자에게 그 분할을 청구할 수 있습니다.
분할방법에 관하여 협의가 되지 아니하는 때에도 분할을 원하는 공유자는 법원에 그 분할을 청구할 수 있는데, 재판에 의하여 공유물을 분할하는 경우에는 다른 모든 공유자들을 빠짐없이 피고로 하여야 하고, 법원에 원하는 공유물분할 방법을 제시하여야 합니다.
이때 법원은 원칙적으로 현물로 분할하는 것이 원칙이나, 현물로 분할할 수 없거나, 현물로 분할을 하게 되면 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 물건의 경매를 명하여 대금분할을 할 수 있습니다(민법 269조 참조).
공유 토지를 분할하는 경우, 원칙적으로는 각 공유자가 취득하는 토지의 면적이 그 공유지분의 비율과 같도록 하여야 할 것이나, 분할 대상이 된 공유물의 형상이나 위치, 그 이용 상황이나 경제적 가치가 균등하지 아니할 때에는 이와 같은 제반 사정을 고려하여 경제적 가치가 지분 비율에 상응되도록 분할하는 것도 허용됩니다.
또한 일정한 요건이 갖추어진 경우에는 공유자 상호간에 금전으로 경제적 가치의 과부족을 조정하게 하여 분할을 하는 것도 현물분할의 한 방법으로 허용되고, 나아가 공유관계의 발생원인과 공유지분의 비율 및 분할된 경우의 경제적 가치, 분할 방법에 관한 공유자의 희망 등의 사정을 종합적으로 고려하여 당해 공유물을 특정한 자에게 취득시키는 것이 상당하다고 인정되고, 다른 공유자에게는 그 지분의 가격을 취득시키는 것이 공유자 간의 실질적인 공평을 해치지 않는다고 인정되는 특별한 사정이 있는 때에는 공유물을 공유자 중의 1인의 단독소유 또는 수인의 공유로 하되, 현물을 소유하게 되는 공유자로 하여금 다른 공유자에 대해 그 지분의 적정하고도 합리적인 가격을 배상시키는 방법에 의한 분할도 현물 분할의 하나로 허용하고 있습니다(대법원 2004년 10월14일. 선고 2004다30583 판결).
그러므로 A는 B·C와 협의분할이 불가능하다면, 법원에 공유물 분할청구를 하여 법원의 판결에 따라 분할하여야 할 것입니다. 다만, 법원은 공유물분할을 청구하는 자가 구하는 방법에 구애받지 않고 자유로운 재량에 따라 공유관계나 그 객체인 물건의 제반 상황에 따라 공유자의 지분 비율에 따른 합리적인 분할을 하면 되는 것이기 때문에(대법원 1993년 12월7일. 선고 93다27819 판결, 1997년 9월9일. 선고 97다18219 판결 등 참조), 반드시 A에게 특정부분을 단독 소유로 하는 판결이 나온다는 보장은 없습니다.
안준호 변호사
문의: (033) 242-3641~2 |
횡성뉴스 기자 / hsgnews@hanmail.net 입력 : 2010년 01월 31일 
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