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저당권 설정 후 건물을 철거하고 신축한 경우 저당권의 효력
횡성뉴스 기자 / hsgnews@hanmail.net 입력 : 2010년 04월 11일
문) A는 B에게 돈을 빌려주면서 B소유의 대지와 건물에 저당권을 설정하였는데, B는 건물을 철거하고 새로이 건물을 신축하였습니다.
그런데 B는 구 건물에 대한 멸실 등기를 하지 않고, 신축건물을 보존등기 한 후 은행에 새로운 고액의 근저당권을 설정해주는 바람에 건물은 하나인데 등기부상으로는 두 채의 건물로 된 상태입니다.
A는 대지만의 경매로는 빌려준 돈을 다 받을 수 없을 것 같은데 신축건물까지 경매신청 할 수 있는지요?
답) 저당권이 설정된 건물을 수리 또는 증축함에 있어서 그 증축부분이 구조상·이용상으로 기존건물과 구분되는 독립성이 없어 독립한 소유권의 객체가 되지 않는 경우와 같이 기존건물과 현존건물의 동일성이 인정되는 때에는, 현존건물이 다시 보존등기 되었다 하여도 후에 등기한 보존등기는 무효인 것이고, 기존건물에 설정된 저당권의 효력이 현존건물에도 미치게 됩니다.(대법원 1967년 6월 15일자 67마439 결정).
그러나 위 사안과 같이 기존건물을 철거하고 새로이 건물을 신축한 경우, 판례는 건물이 멸실된 경우에 멸실된 건물에 대한 등기용지는 폐쇄될 운명에 있으며(대법원 1994년 6월 10일 선고 93다24810 판결 참조), 멸실된 건물과 신축된 건물이 위치나 기타 여러 가지 면에서 서로 같다고 하더라도 그 두 건물이 동일한 건물이라고는 할 수 없고, 따라서 신축건물의 물권변동에 관한 등기를 멸실건물의 등기부에 등재하여도 그 등기는 진실에 부합하지 아니하는 것으로서 무효입니다(대법원 1992년 3월 31일 선고 91다39184 판결 참조).
또한 구 건물 멸실 후에 신축건물이 신축되었고 구 건물과 신축건물 사이에 동일성이 없는 경우 멸실된 구 건물에 대한 근저당권설정등기는 무효이며, 이에 기하여 진행된 임의경매절차에서 신축건물을 매수하였다고 하더라도 그 소유권을 취득할 수 없다고 하였습니다(대법원 1976년 10월 26일 선고 75다2211 판결, 1993년 5월 25일 선고 92다15574 판결).
그러므로 신축건물과 멸실된 건물이 그 재료, 위치, 구조 기타의 면에서 유사하다고 하여도 양자가 동일성이 인정되는 건물이라고 할 수는 없으므로, 신축건물에 대하여는 기존건물에 설정되었던 저당권의 효력이 미치지는 않는다고 할 것입니다.
다만, 대지에 대한 저당권은 그대로 유효한 것이므로 민법 제365조(저당지상의 건물에 대한 경매청구권)에 의하여 대지에 대한 경매신청과 함께 저당권이 설정된 이후에 대지에 신축된 건물에 대하여는 경매를 신청할 수 있습니다.
판례도 토지와 그 지상건물의 소유자가 이에 대하여 공동저당권을 설정한 후 건물을 철거하고, 그 토지상에 새로이 건물을 축조하여 소유하고 있는 경우에는 건물이 없는 나대지(裸垈地)상에 저당권을 설정한 후 그 설정자가 건물을 축조한 경우와 마찬가지로, 저당권자는 민법 제365조에 의하여 그 토지와 신축건물의 일괄경매를 청구할 수 있다고 하였습니다(대법원 1998년 4월 28일자 97마2935 결정).
그러나 이러한 경우 A는 대지의 매각대금에 대하여만 저당권설정 당시의 순위에 따른 우선변제를 받을 수 있을 뿐이고, 건물의 매각대금에 대하여는 우선변제를 받을 수 없으며, 대지의 매각대금을 넘는 채권액에 대하여는 다른 일반채권자와 동일하게 가압류를 하거나 집행권원을 확보하여 배당요구를 할 수 있을 것입니다.
안준호 변호사 : (033) 242-3641~2 |
횡성뉴스 기자 / hsgnews@hanmail.net 입력 : 2010년 04월 11일 
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