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건물이 있는 토지에 대한 법정지상권의 성립
횡성뉴스 기자 / hsgnews@hanmail.net 입력 : 2010년 10월 15일
 |  | | | ↑↑ 전두표 법무사 | | ⓒ 횡성신문 |
문) ‘갑’은 자신이 신축한 미등기 건물이 있는 그의 토지를 ‘을’에게 근저당권설정등기를 해 주고, ‘을’로부터 1억원의 돈을 차용하였습니다.
그 후 ‘을’은 ‘갑’의 채무불이행을 이유로 그 토지를 경매하였는데, ‘병’이 그 낙찰을 받아 소유권이전등기를 한 다음, ‘갑’에게 그 토지 위의 건물을 철거해 달라고 요구하고 있습니다. ‘갑’은 ‘병’의 철거 요구에 응할 의무가 있는지요?
답) ‘갑’은 ‘병’의 철거 요구에 응할 의무가 없다고 봅니다.
그 이유는, 민법 제366조가 “저당권설정 당시부터 토지 위에 건물이 있고, 당시 토지와 건물의 소유자가 동일한 상태에서, 어느 한 쪽에만 저당권이 설정된 후 경매로 인하여 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 때에” 법정지상권의 성립을 인정하고 있기 때문입니다. 이때, 토지 위에 건물은 건물로서의 요소를 갖추고 있는 이상 미등기건물 또는 무허가건물이라 하더라도 상관이 없습니다.
위 사례의 경우도, ‘을’이 토지에 근저당권을 설정할 당시부터 ‘갑’의 미등기건물은 이미 존재하고 있었고, 토지의 경매로 인하여 토지와 건물의 소유자가 각각 달라지게 되었는 바, 그렇다면 토지와 건물의 소유자가 달리되는 시기 즉, ‘병’의 낙찰대금이 완납된 그때에 ‘갑’은 민법 제366조에 의한 법정지상권을 취득하였다고 볼 수 있습니다.
따라서 ‘병’이 토지의 소유권을 취득하는 그때부터 ‘갑’은 지상권자의 권한으로 ‘병’의 토지를 점유, 사용할 수 있을 뿐만아니라, 그 지상권의 처분을 위하여 지상권설정등기의 이행도 청구할 수 있다 하겠습니다.
한편, 지상권의 부담을 용인하고, 지상권설정등기절차를 이행할 의무를 가진 ‘병’으로서도 신의성실의 원칙상 그 권리자인 ‘갑’을 상대로 건물의 철거를 요구할 수 없다고 하겠습니다.
하지만, 토지 위의 건물이 토지의 저당권이 설정된 그 후에 건축된 경우라면, 그 건물을 짓는데 저당권자의 동의가 있었는지 여부와 관계없이 법정지상권은 성립하지 않습니다.
이럴 경우, 건물은 저당권자의 선택에 의하여 토지와 함께 일괄 경매청구의 대상이 될 수 있을 것입니다.
또한 저당권설정 당시 건물과 토지의 소유자가 각각 다른 경우에는, 비록 건물소유자가 토지소유자로부터 건물의 건축을 위한 토지사용의 승낙을 받았다고 하더라도 그것만으로는 법정지상권이 발생하지 않습니다.
그러므로 ‘병’과 같이 경매절차에서 건물 등 지상물이 있는 토지 또는 건물을 낙찰 받고자 할 경우에는 법정지상권의 성립 여부에 대한 권리분석을 철저히 확인하여야 합니다.
문의: (033) 344-3888, 2888 |
횡성뉴스 기자 / hsgnews@hanmail.net 입력 : 2010년 10월 15일 
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