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유치권과 경매 매수인의 관계
횡성뉴스 기자 / hsgnews@hanmail.net 입력 : 2010년 12월 31일
 |  | | | ↑↑ 법무사 전두표 | | ⓒ 횡성신문 |
[문] ‘최씨’는 ‘김씨’로부터 건물의 신축공사를 도급받아 건물을 준공한 후 ‘김씨’명의로 소유권보존등기까지 해 주었으나, ‘김씨’가 공사대금의 잔금을 지급하지 않아서 그 건물의 인도를 거부하고 있었습니다.
그러던 중 ‘김씨’의 채권자들이 위 건물을 그 대지와 함께 강제경매를 신청하였는데, ‘박씨’는 그 경매에서 그 건물과 토지를 낙찰 받고 매수인이 되었습니다. 이 경우에 ‘최씨’는 경매 매수인 ‘박씨’에게 위 공사대금의 잔금을 청구할 수 있는지요?
[답] 위 사안은 ‘최씨’에게 유치권이 성립하는지의 여부와 유치권에 변제청구권이 포함되는지의 여부를 물어보는 문제입니다.
유치권이란, 타인의 물건(동산, 부동산을 불문함) 또는 유가증권을 점유하고 있는 사람이 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권을 가지게 된 경우에, 그 채권을 변제 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있는 권리 (반환을 거절할 수 있는 권리)를 말합니다.
유치권은 물건에 대한 점유자체가 공시방법의 역할을 하는 법정담보물권이므로 등기나 배서가 필요하지 않을 뿐만 아니라, 모든 사람에게 대항할 수 있는 권리입니다.
위 사례의 경우, “주택건물의 신축공사를 한 수급인이 그 건물을 점유하고 있고, 또 그 건물에 관하여 생긴 공사대금채권이 있다면, 수급인은 그 채권을 변제받을 때까지 건물을 유치할 권리가 있다”라는 것이 판례(대법원 95다16202)가)의 입장이므로, 건축공사의 수급인 ‘최씨’는 공사대금채권에 기한 유치권을 행사할 수 있다고 하겠습니다.
그렇다면 ‘최씨’는 유치권자로서, 공사대금의 잔금을 지급 받을 때까지 매수자 ‘박씨’에게 점유 중인 건물의 인도를 거부할 수 있고, 경매 매수인 ‘박씨’도 그 공사대금을 변제하지 않고는 ‘최씨’에게 그 건물의 인도를 청구할 수 없다고 하겠습니다.
한편, “매수인이 유치권자에게 변제할 책임이 있는 것과는 달리, 유치권자는 매수인을 상대로 변제를 청구할 권리가 없다”는 것이 또한 판례의 입장이기 때문에, ‘최씨’는 매수인 ‘박씨’를 상대로 공사대금의 변제를 청구할 수 없다고 하겠습니다.
결국, 경매절차에서 유치권의 성립 여부는 경매 매수인의 부담으로 이어지는 결과가 초래될 수 있으므로, 경매 매수자는 매수신청(응찰)에 앞서 이에 관한 철저한 권리분석과 조사를 해야 할 것입니다.
참고적으로, 목적물의 점유는 유치권의 ‘성립요건’일 뿐만 아니라 ‘존속요건’이기도 하므로 유치권자가 점유를 잃으면 유치권도 소멸하게 됩니다.
그리고 경매개시결정의 기입등기가 된 그 이후(압류의 효력이 발생한 후)에 부동산의 점유를 이전받은 채권자(유치권자)의 경우는 그 유치권으로 경매 매수인에게 대항할 수 없음(대판 2006다22050)을 유의해야 합니다.
(문의 : 033-344-3888) |
횡성뉴스 기자 / hsgnews@hanmail.net 입력 : 2010년 12월 31일 
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