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주택임차인의 계약 해지권
횡성뉴스 기자 / hsgnews@hanmail.net 입력 : 2011년 01월 07일
 |  | | | ↑↑ 법무사 전두표 | | ⓒ 횡성신문 |
[문] 임차인 "김씨" 는 임대차 계약기간이 만료된 상태에서도 임대인 "박씨"의 집을 계속 사용하고 있던 중에 부득이 다른 곳으로 이사를 가야할 일이 생겼습니다. 이럴 경우 김씨는 박씨와의 임대차계약을 해지할 수 있는지요?
[답] 임대차계약은 임대인과 임차인이 합의로 계약을 해지하거나, 계약기간이 만료되거나, 계약해지권에 의하여 계약이 해지된 경우에 종료가 됩니다.
계약자유의 원칙상 특별히 임차인에게 불리한 내용이 아니라면 당사자는 합의에 의하여 이미 체결한 계약을 해지하겠다는 해지계약을 할 수 있으며, 임대차는 그 해지계약의 효과로서 종료하게 됩니다.
반면, 임대차를 존속기간의 만료로 종료시키려면, 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전에서 1개월 전까지 사이에 임차인에게 갱신거절의 통지나 조건변경의 통지를 하여야 하고, 임차인은 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 그 통지를 임대인에게 하여야 합니다.
만약, 이 기간 내에 임대인과 임차인 모두 갱신거절 또는 조건변경의 통지를 하지 않는다면 계약은 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 체결된 것으로 보게 되고(묵시의 갱신), 그 임대차기간은 2년이 됩니다.
여기서, 갱신거절의 통지는 "임대차기간이 만료되면 더 이상 임대차관계를 존속시키지 않겠다는 통지"를 말하고, 조건변경의 통지는 "임대차기간이 만료되면 임대차계약의 내용을 변경할 것이며, 이에 응하지 않을 시에는 더 이상 임대차계약을 존속시키지 않겠다는 통지"를 의미합니다.
그리고, 계약의 일방적 해지란 당사자 중 어느 한 쪽이 계약의 효력을 장래에 향하여 소멸케 하는 것을 뜻하는데, 주택임대차보호법 제6조의 2는 "임차인은 임대차계약이 묵시로 갱신되어 임대차기간이 다시 2년으로 되었다 하더라도 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다"라고 규정하여 임차인에게 계약해지권을 인정하고 있으며, 이때 해지의 효력은 임대인이 해지의 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 발생합니다.
위 문제의 경우, 기간 만료 후에 건물을 계속적으로 사용하고 있었으므로 계약갱신은 이루어진 것으로 보이지만, 그 갱신이 합의에 의한 것(합의의 갱신)인지 또는 묵시에 의한 것인지를 명확히 알 수 없기 때문에, 이를 둘로 구분하여 김씨의 계약해지권 여부를 살펴보도록 하겠습니다.
먼저, 임대차가 김씨와 박씨의 합의에 의하여 갱신된 경우라면, 해지에 관한 특약이 없는 한 임차인 김씨는 그 합의된 내용을 준수하여야 할 의무가 있으므로, 임차기간 중에는 계약을 임의로 해지할 수가 없습니다.
다음으로, 묵시에 의해 갱신이 이루어진 경우라면, 임차인 김씨는 시기에 관계없이 언제라도 임대인 박씨에게 계약의 해지를 임의로 통지할 수 있고, 박씨가 해지의 통지를 받은 후 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생하여 계약은 종료되는데, 김씨의 임차보증금 반환청구권은 계약이 종료된 그때부터 행사할 수 있습니다.
한편, 계약이 묵시로 갱신된 경우라도 임대인 박씨는 임차인 김씨와는 달리 계약해지권이 없으며, 갱신된 계약기간 2년을 존속시켜야 할 의무만 있습니다.
참고적으로, 임대차계약서를 작성할 때에 "부득이한 사정이 있는 경우에는 임차인이 임대인
에게 계약기간 중이라도 임대차계약을 해지할 수 있고, 해지의 효력은 통보한 날로부터 1개월 후부터 발생한다"라는 특약(약정해지권)을 해 놓으면 임차인의 계약해지는 보다 용이할 것입니다.
(문의 : 033-344-3888) |
횡성뉴스 기자 / hsgnews@hanmail.net 입력 : 2011년 01월 07일 
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