임차권과 분리하여 임차보증금반환채권만을 양수한 채권양수인이 주택임대차보호법상의 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인에 해당하는지 여부
횡성뉴스 기자 / hsgnews@hanmail.net 입력 : 2010년 08월 22일
문) A는 회사를 명예퇴직하고 음식점을 차리려고 준비 중이던 B에게 상환기한을 1년으로 하고 금 2,000만원을 빌려주었는데, B는 음식점을 운영하다가 적자가 계속 누적되자 1년만에 음식점을 폐업하였고, 위 대여금의 상환기한이 경과하였음에도 A에게 대여금을 변제하지 못하였습니다.
이에 B는 살고 있는 아파트 임차보증금 3,000만원이 전재산이므로 위 임차보증금반환채권 중 2,000만원을 A에게 양도하고 채권양도사실을 임대인에게 통지하였습니다.
그런데 B가 임차한 아파트는 그 이후 경매가 진행되었고 A는 B로부터 양수한 임차보증금반환채권을 가지고 배당에 참가하려고 합니다.
B는 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 취득한 임차인인데 이 경우 A도 우선변제 받을 수 있는 것인지요?
답) 우선 주택임대차보호법에 의하여 주거용 건물(이하 주택)의 전부 또는 일부를 임차한 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때(전입신고를 한 때)에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 대항력을 취득하고(동법 제3조 제1항 참조), 위 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매를 할 때에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다(동법 제3조의 2 제2항 참조).
그런데 이러한 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인으로부터 임차권과 분리하여 임차보증금반환채권만을 양수한 채권양수인이 주택임대차보호법상의 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인에 해당한다고 보아 우선변제를 받을 수 있는 것인지 문제 됩니다.
이에 대하여 판례는 ‘비록 채권양수인이 우선변제권을 행사할 수 있는 주택임차인으로부터 임차보증금반환채권을 양수하였다고 하더라도 임차권과 분리된 임차보증금반환채권만을 양수한 이상 그 채권양수인이 주택임대차보호법상의 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인에 해당한다고 볼 수 없다.
따라서 위 채권양수인은 임차주택에 대한 경매절차에서 주택임대차보호법상의 임차보증금 우선변제권자의 지위에서 배당요구를 할 수 없고, 이는 채권양수인이 주택임차인으로부터 다른 채권에 대한 담보 목적으로 임차보증금반환채권을 양수한 경우에도 마찬가지이고 다만, 이와 같은 경우에도 채권양수인이 일반 금전채권자로서의 요건을 갖추어 배당요구를 할 수 있음은 물론이다(대법원 2010년 5월 27일 선고 2010다 10276 판결 참조)’고 판시하였습니다.
그러므로 위 사안에서 A는 B로부터 임대차보증금반환채권을 양수한 일반 금전채권자에 불과할 뿐 A가 B로부터 주택임차권 자체를 양수하였다는 점을 인정할 만한 아무런 사정이 없다면, 우선변제권을 갖는 임차인에 B에 갈음하여 경매대금에서 우선변제 받을 수 없고, 일반금전채권자로서의 요건을 갖추어 배당요구할 수 있을 뿐이라 할 것입니다.
참고로 임차인 B가 이미 A에게 임대차보증금반환채권을 양도하여 더 이상 임대차보증금반환채권을 가지고 있지 않기 때문에, A는 채권자대위권 행사로서 임차인 B를 대위하여 배당요구를 할 수 없을 것입니다.
안준호 변호사 문의: (033) 242-3641~2 |
횡성뉴스 기자 / hsgnews@hanmail.net 입력 : 2010년 08월 22일 
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